房地產金融重磅“組合拳”發布后 多地執行房地產新政

　　房地產金融重磅“組合拳”發布后，已有地區銀行率先執行新政。5月21日，武漢、合肥等地多家銀行客戶經理、個貸經理處傳出消息，已有銀行執行最新首付標準。而北京、上海、廣州、深圳一線城市多位銀行人士則表示：“暫未接到通知”。首付比例的降低，不僅減輕了購房者首付支出負擔，也將推動銀行貸款業務規模增長。也有分析人士提示，利率下限下調會導致銀行在房貸市場的競爭加劇，以及銀行的凈息差進一步收窄，銀行需要早做平衡。

多地區銀行執行新政

　　自兩部門打出樓市“王炸”金融組合拳后，有地區快速跟進落實。5月21日，從武漢地區多家銀行客戶經理、個貸經理處獲悉，該地目前已執行最新政策，即首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

　　武漢地區一國有大行個貸部門人士介紹，“目前商貸已執行了最新政策標準，即首套房首付比例降為15%，二套房首付比例為25%；利率方面，首套房貸款利率從3.55%下調至3.25%，二套房貸款利率從4.15%下調至3.35%”。該人士透露，武漢地區多家國有銀行已經開始執行這一政策。

　　隨后，多家銀行個貸人士方面也確認了上述說法。另一家國有大行個貸中心人士表示：“武漢地區銀行都執行這一利率標準”。一家股份制銀行個貸經理稱：“首套房貸款利率執行3.25%這一標準，二套房貸款利率執行3.35%，5月20日就已經進行了調整”。

　　5月21日，合肥地區也傳出執行新政的消息。據報道，合肥地區首套房貸首付比例降至15%，二套房貸首付比例降至25%，首套房和二套房的房貸利率均降至3.45%。對上述消息的真實性，合肥地區一家國有大行個貸中心人士表示：“首付比例調整是從5月20日開始執行的，目前首套房、二套房貸款利率均為3.45%”。

　　多地銀行執行新政策，降低了購房者的初始資金門檻，減輕了購房者資金壓力。對比而言，北京、上海、廣州、深圳一線城市對政策的響應還集中在公積金利率下調層面。多家銀行北京地區相關負責人表示：“正在等待北京地區整體實施細則的下發，細則下發后將遵照執行”。

　　上海一家銀行個貸部門人士也提到：“首套房貸款利率沒有變化，為3.85%，首付比例還是20%，目前還沒有接到明確的調整政策，我們也在等通知”?！笆滋追渴赘侗壤龝何凑{整，仍為30%，二套房首付比例為40%，還沒有收到新的調整文件”，廣州地區一銀行客戶經理說道。深圳一國有大行個貸經理同樣表示，“目前暫時沒有接到首付比例要調整的通知”。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，從武漢的操作來說，預計所有二線城市首套房首付比例都有可能下調至15%，這也是近期判斷各地房地產政策尤其是房貸政策方面所需要把握的重點方向，其對于各地政策進一步寬松和房貸市場、購房市場的進一步活躍具有積極作用。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙則認為，一線城市存量房貸加點較高，新發利率的下調可能會涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調整還需充分考量。

或將提高個人房貸發放規模

　　此次個人住房貸款政策組合拳涉及商業貸款和公積金貸款。其中，商業貸款方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套首付款比例則調整為不低于25%。貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。不過，按照因城施策原則，各地可自主確定首付款比例下限和是否設定房貸利率下限及下限水平。

　　對銀行而言，更低的首付比例降低了購房者資金門檻，能夠吸引更多潛在購房者進入市場，從而增加銀行的貸款申請量，為提升個人住房貸款規模帶來“紅利”。

　　翻看銀行最新的2023年年報數據可以看到，國有大行中，除郵儲銀行外，其余五家國有大行個人住房貸款均出現下滑。建設銀行歷來都是個人住房貸款業務規模較大的銀行，截至去年年末，該行個人住房貸款6.39萬億元，較上年減少930.84億元，降幅1.44%。

　　中國銀行的住房抵押貸款金額從上年末的4.92萬億元下滑至2023年末的4.79萬億元，在貸款中的占比從28.09%下滑至24.04%。工商銀行也不例外，個人住房貸款為6.29萬億元，在貸款及墊款中的占比也從2022年的27.7%下滑至2023年的24.1%。農業銀行個人住房貸款規模5.17萬億元，同比下滑3.29%。交通銀行的個人住房貸款較上年末減少500.14億元，降幅3.31%，在客戶貸款中的占比較上年末下降2.36個百分點至18.38%。

　　近年來，不少銀行通過主動調整貸款結構，使個人住房貸款占比逐步下降，以符合監管要求并分散風險，同時加大對消費貸、經營貸等其他領域貸款的投入，以維持資產質量和促進業務多元化。

　　在2023年，多家上市股份制銀行也出現個人住房貸款規模下降的情況。例如，民生銀行、興業銀行、光大銀行個人住房貸款分別較上年同比下降4.71%、1.95%、0.96%，招商銀行截至2023年末個人住房貸款1.39萬億元，同比小幅下降0.27%。

　　政策紅利完全釋放后，個人住房貸款是否會重新增長，為銀行提供增長動力？知名經濟學者盤和林表示，首付比例下降，更多的用戶夠到了購房門檻，銀行的潛在房貸客戶群體增加了。對銀行房貸業務獲客有利，能夠提高銀行房貸發放規模，在銀行信貸結構上，房貸權重可能會有所上升。

　　素喜智研高級研究員蘇筱芮也持有同樣看法，她強調，首付比例下調一方面能夠響應政策精神，為更多剛需購房者提供資金支持，這部分剛需購房者與“新市民”群體有較大重疊，可以看作是支持新市民合理需求的重要構成；另一方面也可以此擴大房貸業務規模，助力進一步提升利息相關收入。

會對凈息差產生一定影響

　　個人住房貸款政策的調整對銀行而言機遇與挑戰并存。

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜直言，取消商業性個人住房貸款利率政策下限可能會導致銀行在房貸市場的競爭加劇，以及銀行的凈息差進一步收窄。

　　因此，在個人住房貸款投放策略上，建議銀行應更加注重風險控制和資產質量，銀行需要更加謹慎地評估和篩選貸款申請者，確保貸款的質量和風險可控，同時積極探索多元化的收入來源和風險管理手段，以應對市場競爭和風險挑戰。

　　從年報數據來看，2023年多家上市銀行涉房不良率出現抬升。為保持涉房貸款資產質量保持穩定，有銀行在年報中提到，將繼續堅持嚴控準入端，在房貸客群選擇上優先支持剛需型、改善型購房客群，在區域上優先支持核心區域的優質樓盤，從源頭上確保房貸業務的健康發展。持續做好風險監控和處置化解，確保個人住房貸款資產質量保持平穩。

　　在考慮個人住房貸款投放策略時，銀行應充分考慮自身資本實力和風險承受能力。柏文喜強調，銀行應更加審慎地評估房貸投放的風險收益比，確保在追求業務增長的同時，能夠保持資產質量和風險控制。在個人住房貸款投放上，建議銀行采取更加審慎的態度，充分評估貸款申請者的信用狀況和還款能力，避免盲目擴大貸款規模。

　　“利率下限調整可能會進一步影響銀行重新審視負債端相關利率，在維持合理凈息差方面作出調整?！碧K筱芮進一步指出，從目前動作來看，已陸續有銀行開啟房貸相關動作，結合近年來部分地區新盤、期房等出現問題的現實情況，在個人住房貸款投放策略上，建議銀行不僅要關注購房者資質，也要關注房地產本身的建造質量，防范抵押物本身質量不足導致的風險。

　　從銀行角度，如何在享受政策紅利的同時，確保房地產貸款業務的穩健運行？

　　在產業經濟資深研究人士王劍輝看來，盡管降低首付比例理論上增加了銀行的信貸敞口，但實際上，基于購房者的實際支付能力和市場底部特征，在促進交易活躍度和市場回暖方面利大于弊。

　　王劍輝進一步指出，當前多數銀行通過前期的有效管理，資本充足率保持在健康水平，擁有一定空間來應對業務擴張帶來的資本需求。若未來因房貸業務增長導致資本金緊張，預期監管部門將適時調整政策，創造條件支持銀行通過發行債券、股權融資等方式補充資本金，確保銀行業務擴張與資本實力的動態平衡。

　　據《北京商報》