房地產新政“滿月” 降息風潮中的存量房貸博弈

　　“5·17”新政滿月，首套房貸利率進入“3字頭”。從房貸金融利好政策發布到密集落地，降成本、降門檻效應仍在顯現。市場熱度回升，帶看量增長，甚至一度出現中介人手緊張現象。

　　有人歡喜有人憂，對于存量購房者來說，房貸之重依舊未曾緩解，相比新發房貸利率，二者之間的利差再次拉大，一部分購房者不僅房價買在高位，房貸利率也高位站崗，在本輪的調整中無法享受到“降息”帶來的好處，提前還貸情緒再起苗頭。

　　存量房貸是否降息的博弈漸成拉鋸態勢：一方面，購房者期盼存量房貸“降息”聲勢漸盛。另一方面，銀行凈息差已面臨嚴峻考驗。對銀行來說，不降，高利率或將推動居民提前還貸；降，銀行在維護自身盈利與市場穩定平衡中左右為難。

　　為了緩解存量購房者肩上的重擔，有銀行開始試水“先息后本”還款模式，意圖以靈活的策略回應市場的呼聲，但這一舉措更像是揚湯止沸，雖能在短期內緩解燃眉之急，卻未能從根本上化解存量房貸高利率與房貸壓力之間的矛盾。

先息后本花樣多

　　低至零元，房貸新玩法最近火了！

　　2022年早春，站在城市的一隅，望著眼前林立的高樓，在一線城市奮斗了十年的李辰終于決定將積蓄投入房產，給自己一個溫馨的家。在彼時購房時，李辰的定價基準為LPR（貸款市場報價利率）減20個基點。

　　怎樣能優化房貸方案？在躊躇之時，李辰發現了銀行推出的先息后本還款方式，借款人可以選擇只償還部分利息，而本金的償還則集中在貸款期限的后期，這對于正處于事業上升期，預期未來收入會逐步增加的李辰而言是一筆劃算的“經濟賬”，他申請了兩年降低月供計劃，將每月房貸還款本金調降至1元。

　　先息后本對于現金流緊張的個人或家庭而言，可以有效緩解月供壓力，目前已有建設銀行、平安銀行、興業銀行等多家銀行推出了類似的方式。

　　從產品特性分析，每家銀行的側重點不同，如建設銀行降低月供方案其中提到最低還款額可為1元本金+當月利息；興業銀行的“隨薪供”，則允許客戶在一定時期內僅償還利息；平安銀行的“氣球貸”，以其特有的“前小后大”還款模式，為前期資金緊張的購房者提供了靈活的還款路徑，但是，需要注意的是，由于最后一期需要一次性償還剩余大量本金，借款人必須提前做好財務規劃，確保屆時有足夠的資金應對。

　　在仔細研究還款方案后，白彥寒（化名）算了一筆賬，以上海地區下調后的首套房貸款利率3.5%、貸款100萬元、還款期限30年計算，如果采用等額本息還款方式，月供為4490.45元（月利息約為2917元），總利息為61.66萬元。若采用銀行推出的先息后本還款方式，前兩年的月供均為1元本金+利息。由此，可以計算出，首月的月供約為2918元，相較等額本息還款方式減少超三成，兩年償還的按揭貸款本金總額為24元。

　　不過，“先息”兩年結束后，采用等額本息方式繼續償還，也就是從第三年起開始計算，剩余本金為999976元，月供約為4672.53元，月還款金額相較等額本息方式增加了約182.08元，總利息約為64萬元，比等額本息還款方式增加了2萬多元。

　　盡管初期看似輕松的先息后本還款方式能帶來短暫的喘息，但從長期來看，并不像表面那樣劃算。

　　在存量房貸利率下調呼聲漸起的當下，銀行期望通過創新還款方式為存量房貸客戶提供一定的財務靈活性和壓力緩解，但在整個貸款期間，由于本金償還推遲，借款人需支付的總利息相比等額本息或等額本金還款方式更高，終究是治標不治本。

降與不降的博弈

　　存量房貸下調陷入“兩難”，一方是渴望通過調降利率緩解按揭重負、優化個人財務狀況的借款人；另一方是面臨利潤壓縮、風險管控的金融機構，這場博弈仍未找到最優解。

　　對于銀行而言，下調存量房貸利率有利于緩解提前還款問題，留存優質客戶，但銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行的利潤空間。

　　根據國家金融監督管理總局數據，2024年一季度商業銀行凈息差為1.54%，較上年末的1.69%減少0.15個百分點，較上年同期的1.74%下降0.2個百分點。

　　分銀行類型來看，大型銀行、城商行等類型機構面臨的息差壓力較大，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行一季度凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%，環比分別下降0.15個百分點、0.14個百分點、0.12個百分點、0.07個百分點、0.18個百分點、0.1個百分點，除民營銀行凈息差同比增長外，其他類型機構凈息差同比均出現下行，降幅在0.13—0.22個百分點。

　　有業內數據測算，存量按揭貸款平均下調80個基點，商業銀行息差可能下滑6—9個基點，由此可見，凈息差的持續下降或將成為存量房貸利率調整的掣肘。

　　“銀行是不希望房貸這方面資金出現流失的?！币晃汇y行人士坦言，“但對于銀行這類金融機構而言，盈利的核心在于利息收入與支出之間的差額，若息差急劇縮減，甚至跌至某一危險水平之下，銀行自身的資本積累和內部強化能力將會遭受削弱。這樣一來，銀行支持實體經濟發展所需的資金實力和持久力便會受到影響，進而可能制約其為實體經濟提供長期、穩定金融服務的能力?！?/p>

　　針對存量房貸調整的實際操作，另一家股份制銀行個貸中心負責人提及，在自律機制未進行政策調整的情況下，銀行無權自行調整房貸利率水平，也無從談及“制定差異化利率調整策略”，靈活調整還款模式已經是銀行唯一的選擇。其次，由于目前存量房貸利率尚未進行下調，因此很有可能出現批量提前還貸的情況，這種情況的出現，同樣會對銀行利潤產生不利影響。

　　盡管市場對于存量房貸利率調整的呼聲越來越高，但實際操作起來卻遠非易事。如何在不同地區之間設定合理的利率下調幅度？新合同該如何設計，才能既體現利率的變動，又不至于引發法律上的爭議？更重要的是，如何確保每位客戶的體驗公平一致，避免因調整幅度的細微差別而引發不滿甚至投訴？這些都是需要思考的問題。

　　在王小嬙看來，對銀行來說，新老貸款客戶存在較大的利率差，需要全面衡量各地同類客群利率差的大小，對于“LPR+加點”定價模式進行動態調整，盡可能縮小新來貸款的利率差。因為存量客戶的提前還貸也會影響金融系統的穩定性。

　　“凈息差確實可能成為制約存量房貸調整的因素之一?！敝袊髽I資本聯盟副理事長柏文喜認為，對于不同類型的房貸客戶，銀行可以制定差異化的利率調整策略。

提前還貸情緒再起

　　“5·17”新政發布以來，多地購房門檻下調，優惠利率空前加大，全國多數城市首套房貸利率應聲而落，普遍降至3.1%—3.5%區間，二套房貸利率也多數進入“3”時代，利差的進一步擴大，讓不少存量房貸借款人深感“不劃算”。

　　如今，攢錢提前還貸的人不在少數，除了直接儲蓄積累進行提前還貸外，另有一些人則采取了另一種策略，通過騰挪消費貸來實現對房貸的提前償付，以此達到減少長期利息支出的目的。

　　一位2023年初買房的購房者直言：“4.3%的存量房貸利率降不了，只能靠自己的努力償還房貸，下個月打算用自有資金償還30萬元貸款，然后再從銀行借10萬元消費貸款用于日常的生活支出，我現在能申請的消費貸的利率在3%，這樣算下來很劃算”。

　　2022年，提前還貸潮來襲，一些年輕人、中年人率先投身還貸熱潮，推動的因素便是存量房貸與新發房貸之間利差加大，彼時，由于線下還貸排隊時間較長、時間成本較大，有不少購房者便選擇了線上這一方式，但體驗感不佳、申請許久未通過審核等問題也頻頻被詬病。

　　目前已有不少銀行優化了提前還貸機制，為購房者提供便利。有國有大行發布了“足不出戶還房貸攻略”，購房者登錄手機銀行，進入“貸款詳情”頁面，點擊“提前還款預約扣款”，選擇“提前還款預約扣款申請”就可以償還房貸，不過30天之后才能進行提前還款資金扣劃。

　　數據的印證則更有說服性，來自人民銀行最新公布的數據，今年前5個月人民幣貸款增加11.14萬億元，前4個月人民幣貸款增加10.19萬億元，由此計算5月新增信貸9500億元，盡管環比出現多增，但同比則少增4100億元。與此同時，M1、M2增速持續回落，有研究觀點認為，M1和M2持續回落的本質是私人部門修復資產負債表行為（提前還貸）帶來的鏈式影響。

　　在存量房貸利率不下調的背景下，批量的提前還貸會不會再出現？諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，當前新增貸款的房貸利率持續下調，存量、新增房貸存在較大的利率差，且當前資本市場的投資回報率較低，存款利率處于低位水平。因此，居民提前還貸的現象不斷增加，若后續針對存量貸款不同步調整，預計新一輪提前還貸潮將會到來。

　　據《北京商報》